Der teure russische Immobilien-Geist

03.08.2011 — Analyse

Die Wohnfrage ist und bleibt eine sehr wichtige Frage für viele Russen. Die Regierung gibt Milliarden von Rubel für verschiedene Programme, wie "Bezahlbare Wohnung", "Zuhause" und viele andere aus, doch nur 15% der Bevölkerung können sich momentan eine eigene Wohnung leisten. Dazu gehören nicht nur diejenigen, die sofort einige Millionen Rubel für die Wohnung ausgeben können, sondern auch diejenigen, die ihr eigenes Zuhause über eine Hypothek finanzieren. Kurz vor der Präsidentschaftswahl 2012 sagen die Experten den Preissprung am Immobilienmarkt voraus. Der Berichterstatter von "RusBusinessNews" hat festgestellt, dass der Konflikt zwischen den Baumaterialienherstellern und der Eisenbahn dabei nicht die letzte Rolle spielen wird.

Dmitrij Medwedew und Wladimir Putin versprechen, dass im Jahr 2015 rund 1/3 der Bevölkerung sich eine Wohnung leisten kann. Doch die Nachrichten von den Baustellen widersprechen grundlegen diesen Erklärungen. Die Wirtschaftskrise 2008-2009 hat die Immobilienpreisspirale für kurze Zeit gestoppt. Danach stieg die Nachfrage und mit ihr auch der Preis an. Im Sommer 2011 haben sich die Hersteller von Baumaterialen gegen das "bezahlbare Wohnen" gestellt und die Preise für ihre Produktion erhöht. Die Vereinigung der russischen Bauherren erklärte, dass bereits im September eine Tonne Zement um rund 70% teurer wird und die 10 000 Rubel- Marke knackt.

Wie der PR und GR-Direktor der "SMPro" GmbH Roman Kuprin der Nachrichtenagentur "RusBusinessNews" erklärte ist der Preis im Mai offiziell um 4,3% - auf 2 343 Rubel pro Tonne (ohne MwSt) gestiegen. Doch einige Käufer behaupten, dass Zement tatsächlich um 60% teurer wurde. "Höchstwahrscheinlich handelt es sich um verpackten Zement handelt, im Einzelhandel kann er um 1,5 Mal teurer, als im Großhandel sein" - erklärt R. Kuprin.

Der Geschäftsführer des Bauherrenverbandes des Gebiets Swerdlowsk Jurij Tchumerin sagt voraus, dass im August der Zement in der Region die 4 000-Rubel-Marke knacken wird. "Die 10 000-Rubel-Marke wird nicht erreicht. Während der Wirtschaftskrise sind die Preise gesunken und jetzt kehren sie auf ihr altes Niveau zurück" - betont er.

Der Selbstkostenpreis eines Quadratmeters wird deswegen um rund 1 000 Rubel ansteigen. Eine 60-qm-Wohnung wird nur wegen Zement um 60 Tausend Rubel teurer.

Doch außer Zement werden auch andere Baumaterialien teurer. Ab Beginn 2011 ist der Preis für Beton um 12-3%, auf 3 061 Rubel pro Kubikmeter gestiegen. Der Preis für Stahlbetonkonstruktionen ist um 4,9% auf 7 506 Rubel pro Kubikmeter gestiegen.

Die Schuld an dem Preisanstieg hat, nach Meinung der Hersteller, die Eisenbahn. Wie der Swerdlowsker Verband der Industriellen und Unternehmer gegenüber der Nachrichtenagentur "RusBusinessNews" erklärte, können die Werke ihre Produktion nicht ausliefern, weil nicht genug Waggons bereitstehen. In schwieriger Situation stecken jetzt "Suholozhskzement" AG, "Uralasbest" AG, "Newjanski Stahbetonwerk" GmbH, welche jetzt auch die LKW zurückgreifen müssen, oder Aufträge einfach ablehnen. Nach Angaben der Analytiker produzieren die Werke im Gebiet Swerdlowsk um 30% mehr Erzeugnisse, das Transportvolumen stieg aber nur um 12% an.

Wegen dem Waggonmangel bleibt rund 20% der Produktion in den Werken, Auf dem Gelände von "Suholozhskzement" AG stehen 120 mit Zement beladene und 90 leere Waggons, da die naheliegende Eisenbahnstation Kunara bereits 360 Waggons abzufertigen hat. Außerdem ist Fahrzeit der eigenen und gemieteten Waggons deutlich gestiegen. Statt, wie vorher 4-5 Tage, brauchen die Waggons mittlerweile 11-12 Tage bis zu Verladestationen.

"Newjanskij Stahlbetonwerk" wurde gezwungen rund 1/3 des Personals zu entlassen, da die Produktion nicht ausgeliefert werden kann. Das Werk steht kurz vor dem Stopp. Der größte Schotteranbieter in Swerdlowsk, die "Uralasbest" AG konnte im Mai rund 41% seiner Produktion nicht ausliefern. Im Juni hat sich die Situation nicht gerade verbessert.

Die ratlosen Hersteller greifen zu allen Mitteln. So hat die "Suholozhskzement", an welcher ausländische Investoren einen Anteil haben, vor, sich an die deutschen Aktionäre zu wenden, und sie zu bitten diese Frage mit der russischen Regierung zu besprechen.

Die Eisenbahn erklärt die Probleme mit dem saisonbedingten Anstieg der Produktion von Baumaterialien und den Gleisreparaturen. "Im letzten Jahrzehnt haben die Herstellung und Verkauf einen stark ausgeprägten saisonalen Charakter. Bei einer konstanten saisonunabhängigen Produktion von Zement würde der Fuhrpark der Zementwaggons den Bedarf der Hersteller völlig (sogar mit einem 20%-igen Überschuss) abdecken. Bestimmte saisonbedingte Schwankungen sind bei vielen Frachten zu beobachten, doch normalerweise geht es um nicht mehr, als 15%, bei Zement sind es aber im Sommer und Winter rund 100%. Als Ergebnis werden in der Nebensaison rund 6 000 Zementtransportwaggons einfach nicht eingesetzt", - erklärte der Pressedienst der Jekaterinburger Filiale "Der ersten Frachtgesellschaft", welche der führende Zementlogistiker der Region ist.

Die Frachtgesellschaft hat den Baumaterialienherstellern mehrmals angeboten die Verwirklichung eines Investitionsprogramms für die Erneuerung der Zementtransportwaggons zu besprechen, doch die Idee fand keine Zustimmung. "Der ersten Frachtgesellschaft ist bereit den Fuhrpark zu erneuern, wenn die Waggons genug Geld einbringen. Der derzeitige Preis (rund 550 Rubel pro Tag) lässt nicht nur keine Erneuerung, sondern auch keine Instandhaltung der Waggons zu", - erklärte der Pressedienst.

Doch die Hersteller sind nicht bereit mehr Geld für die Waggonmiete auszugeben, da die Transportkosten zu sehr ansteigen würden. Wie der Filialleiter von "EUROZEMENT Trade" Alexander Ivanov berichtet, wachsen die Beförderungstarife ständig. "Sie steigen jede 2 Wochen an. Um Zement aus Newjansk nach Jekaterinburg zu transportieren (rund 100 Kilometer) müssen wir heute 340 Rubel pro Tonne bezahlen". - beschwert er sich.

Einer der Brancheninsider, welcher anonym bleiben wollte, erklärte, dass die Winterolympiade-2014 die Situation verschlimmert hat. Die russische Regierung steckt alle Kräfte in den Bau der Olympiaobjekte in Sotchi, wo jetzt viele Waggons gebraucht werden. "Man schafft es nicht sie rechtzeitig zu entladen, die Standzeit wird höher. Der logistische Fehler der Regierung wirkt sich auf das ganze Land aus", - erklärt der Insider.

Die Swerdlowsker Filiale der Eisenbahn wird das Thema bald mit dem Präsidenten der "Russische Eisenbahn" AG Wladimir Jakunin besprechen. Ob man die Situation in der Region ändern kann, ist noch unklar. Eins ist aber sicher, dass die schwierige Situation zum Baumaterialienmangel, Anstieg der Bau- und Immobilienpreise führt

Die Developer-Vertreter möchten die potenziellen Kunden nicht erschrecken, deswegen äußern sie sich noch nicht zu den möglichen Preisanstiegen. "Nova-Stroj" AG (Mitglied der LSR-Group) erklärt, dass die Immobilienpreise nicht ansteigen werden, da alle Verträge mit den Lieferanten bereits abgeschlossen sind. Außerdem bildet sich der Immobilienpreis erst auf dem Immobilienmarkt. Deswegen kann man den Preis für unsere Immobilien nicht grundlos erhöhen - erklärte der Leiter der Ural-Filiale der LSR-Group Kliment Falaleew.

Doch andere Experte stimmen ihm nicht zu. "Die teuren Baumaterialien werden sich früh oder spät auf den Immobilienpreis auswirken", - ist sich der Vize-Generaldirektor des Bauherrenverbandes des Gebiets Swerdlowsk Anatolij Wassiljew sicher.

Ihm stimmt der Generaldirektor des "Zentrums für schönes Wohnen "EkaDom" Jaroslaw Zamaschnoj: "Selbstverständlich, besteht der Endpreis aus einer Vielzahl von Komponenten, aber der Anstieg der Preise für Baumaterialien führt zum Preisanstieg in den anderen Branchen, wie z.B. Baudienstleistungen. Dementsprechend werden die Preise auf dem Zweitmarkt, welcher auf alle Veränderungen auf dem Markt für Neuimmobilien reagiert, höher".

Ein anderer Grund für den Anstieg der Immobilienpreise ist die Präsidentenwahl. Die Russen, welche der Regierung nicht vertrauen, befürchten eine Abwertung des Rubels. Aus diesem Grund werden viele Menschen in die Immobilien vor der Präsidentenwahl investieren. Auf die Nachfrage werden auf die Verkäufer sofort reagieren und die Preise anheben. J. Zamaschnoj sagt voraus, dass bereits im Herbst die Immobilienpreise am Mittelural um 15% ansteigen werden.

Ihm stimmt der Analytiker der Immobilienkammer von Ural Guram Tuhaschwili. "Seit Beginn des Jahres sind die Preise auf dem Zweitmarkt um 5% gestiegen. Bis zum Ende des Jahres rechnet man mit einem Preisanstieg von rund 15%, und bei besonders guten Objekten werden es sogar bis zu 20% sein", - behauptet der Analytiker.

Außer den o.g. Gründen wird die Knappheit der Grundstücke die Immobilienpreise ebenfalls in die Höhe treiben. Die Staatsanwaltschaft hat vor einem Jahr rund 200 Grundstücke bei einer Baufirma mit der Begründung beschlagnahmt, dass die Verwaltung von Jekaterinburg die Grundstücke in den Jahren 2006-2008 nicht ordnungsgemäß, also ohne Versteigerungen, verkauft hat. Dabei haben viele Baufirmen bereits Millionen von Rubel in die Entwicklung der Projektdokumentation investiert. Jetzt, um die Grundstücke zurückzubekommen, müssen die Firmen an den Versteigerungen teilnehmen. Ob alle Firmen das nötige Geld dafür haben ist äußerst fraglich.

Nach Angaben der Immobilienkammer von Ural beträgt heute der Quadratmeterpreis am Zweitmarkt rund 58 164 Rubel. Die neuen Immobilien kosten durchschnittlich 51 800 Rubel pro Quadratmeter. Es ist nicht auszuschließen, dass im Jahr 2015, trotz aller Versprechungen der Regierung, eine eigene Wohnung noch teurer und für viele Russen noch unbezahlbarer wird.

Maria Truskowa